この他の宅建業者が言っているという「期間満了3か月前の自動更新条項が、借主からの1か月前の解約申入れ条項に劣後するため、その解約申入れによって契約が終了する」という考え方は、正しいか。
2. 聞くところによると、自動更新条項というのは、専ら貸主側の都合で定めるものであって、必ずしも借主のためにはなっていないという人がいるが、その考え方は正しいか。
回答
1. 結 論
⑴
質問1. について ― 正しいかどうかは即断し難いが、実務的には妥当な考え方だと解される。
⑵
質問2. について ― 正しくない。
2.
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大家都合による建物賃貸契約解約について | ココナラ法律相談
賃貸借契約の更新は、貸主と借主の双方が新しい賃貸借契約条件に合意して契約更新を行う「合意更新」と自動的に従前の契約条件と同じ内容で契約更新がされたとされる「法定更新(自動更新)」の2種類があります。ここでは、「合意更新」と「法定更新(自動更新)」の内容についての説明と、更新料の取り扱いについて解説していきます。
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賃貸管理お役立ち業務マニュアル
3-2 合意更新と法定更新(自動更新)について
契約更新のタイプについて正しく知ろう! 「合意更新」と「法定更新(自動更新)」 大切なポイントしては、「法定更新された場合の賃貸借契約の内容」についてです。 ここでは、合意更新についての解説と、契約書上での法定更新の記載内容について解説していきます。
「合意更新」と「法定更新(自動更新)」とは?
民法改正による賃貸借契約の変更点！6つのポイントを解説 - オーナーズ倶楽部
解約の時期や損をしないポイントを押さえておくと、解約がさらにスムーズにいきます。
気を付けるべき確認点について、ご紹介していきますね! 退去・解約の時期と家賃
退去や解約をするタイミングによっては、違約金や余分な家賃を支払わなければならないこともあります。
損をせずに退去できるよう、下記の点に注意しましょう。
早めの解約には注意
入居後1年未満など短期間で退去する場合は途中解約となり、違約金が発生することがあります。
契約期間を確認しておきましょう。
例えば、8月31日で入居後満1年になるけれど、31日より前に引っ越しする必要がある・・・といった場合、引っ越しを先に済ませて解約日は8月31日にすると、違約金の発生を防げます。
退去する月の家賃の計算方法も要チェック!
【借りる側】違約金を支払わないとどうなる? 賃貸契約 解約 大家から. 違約金を支払うかどうかを考える前に、賃貸契約の「重み」について考えましょう。
不動産契約は 借地借家法を絡めた、非常に重要な契約 となります。また、一旦 契約書に捺印をすれば貸手側は立場的に不利な位置に立つ ことになります。 なので、貸手は重要事項の説明をして、借手の確認を取ります。その上で借手側は契約に同意した証拠として捺印をします。つまり、契約書はそれだけ重い意味を持っていることになります。
そういった過程を経ているのに、契約に書かれている違約金を支払わないとどの様になるのでしょうか。
基本的に、契約書に 捺印をした後で「支払わない」とすることは困難 です。もし裁判になった場合、勝つことは非常に難しいでしょう。 それでも、「支払わない」と主張した場合は保証会社が動くことになります。保証会社は、督促の電話や訪問督促、更には裁判所経由での強制執行など、非常に厳しい手段で打って出て来ます。
ですので、トラブルにならないためには 契約書などの事前確認が非常に重要 になってくるのです。
4. 短期解約違約金の具体的トラブル例
ここで、短期解約違約金をめぐるトラブルについて見てみましょう。
4-1. 【ケース1】引っ越し直前に違約金の存在を知った
ケース1は賃貸マンションの契約の際に、「初期費用をなるべく抑えたい」という借手側の希望と、仲介業者の働きかけにより、敷金がゼロになった物件での出来事です。
その物件に引っ越す直前に、借手側は敷金ゼロの物件の申込書を不動産業者に送ったところ、契約書とともに特約事項の入った重要事項説明書が送られて来ました。その時に初めて違約金の存在を知ることになりました。
なぜこの様になったかというと、 仲介業者が「敷金ゼロの物件は違約金が入るのが慣習となっているので説明はしなかった」から でした。
借り手は短期解約をするつもりはありませんでしたが、転勤の可能性もまったくないとは言えず、違約金なしで契約したいとは考えていましたが、引っ越しの準備もすでに行っていたので、その費用を考えると契約をせざるを得ませんでした。
結局、数カ月後に職場で転勤の辞令が降り、引っ越しせざるを得なくなりました。当然ながら、短期解約違約金を支払うことになり、費用面で大きな負担が発生することになりました。
この事例から学べることは何でしょうか?